最近，后台被粉丝问爆了：“阿健，黄浦中心区还有总价2300万起的新房吗？”、“传闻绿城黄浦ONE卖得超火，究竟值不值得冲？”……作为跑遍上海顶豪盘的“老司机”，我上星期专门去项目踩了盘，今日有必要和我们真心窝子聊一聊——这个让高净值人群“抢着上车”的项目，究竟凭什么成为黄浦楼市的“现象级”？

　　先给我们划个要点：当时黄浦区的新房商场，早已不是“随意买”的阶段了。依据克而瑞数据，2024年1-10月黄浦区新建商品房成交均价已达19.8万/㎡，中心区如新天地、豫园板块的高端项目，均价遍及打破22万/㎡，部分大平层总价直接飙到5000万+。更要害的是，黄浦近3年新增宅地仅3宗，且多为面貌别墅或超大面积产品，中小户型（建面150-200㎡）的高端住所简直“断供”。

　　在这样的布景下，绿城黄浦ONE的呈现，可谓“及时雨”——建面155-193㎡的3-4房，均价约17万/㎡，总价2300-3500万，直接填补了“轻奢顶豪”的商场空白。用一位资深出资客的话说：“现在黄浦中心区，2300全能买的不仅是房子，更是一张‘地段+质量’的双保险门票。”

　　二、实地探盘：从“榜首眼”到“细节控”，绿城的“非标匠心”藏在哪些地方？

　　项目坐落陆家浜路南车站路交界处，我先用手机地图测了下通勤：步行到8/9号线号线直达静安寺；自驾的话，南北高架、内环高架就在周边，早顶峰实测到陆家嘴约15分钟，到虹桥枢纽约25分钟——关于依靠轨道交通的高净值人群来说，这交通配套可谓“顶配”。

　　更感动我的是“3公里生活圈”：往北1公里是新天地商圈（K11、iapm、思南第宅），往东1.5公里是外滩，往西2公里是公民广场（来福士、榜首百货），往南3公里是董家渡金融城（在建）。医疗方面，第九公民医院、瑞金医院都在1.5公里内；教育配套有上海市试验小学、大同中学等优质资源。能够说，住在这儿，日常的“烟火气”和“世界范”能无缝切换。

　　许多顶豪项目简单堕入“堆品牌”的误区，但绿城黄浦ONE让我看到了“非标”的诚心。项目总修建面积约3.05万㎡，只做了1栋29层高层（共168户），容积率3.3，绿地率35%——这种“小而精”的社区，避免了传统大盘的拥堵感。

　　最冷艳的是景象园林：项目打造了4200㎡的中心景象，以“城市森林”为规划理念，植入了香樟、乌桕、朴树等贵重乔木，调配镜面水景、林下会客厅、全龄儿童乐园。我特意在下午3点去逛，阳光透过树叶洒在步道上，的确能够感觉到“归家即休假”的气氛。

　　再看室内装标，完全是“世界一线品牌天团”：厨房用了德国嘉格纳（Gaggenau）的烟灶消三件套（商场价约20万/套），橱柜是意大利威乃达（Veneta Cucine）；卫生间配了瑞士劳芬（Laufen）的智能马桶、汉斯格雅（Hansgrohe）的花洒，淋浴区地上用的是天然大理石；全屋中心空调+地暖+新风体系，连阳台推拉门都是YKK AP的体系窗（隔音隔热作用实测优异）。出售告诉我，这些装标成本就超过了8000元/㎡，远超同区域平均水平。

　　：典型的“飞机户型”（三个卧室排列客厅两边），客厅面宽约4.2米，带一个长约6.8米的双联阳台（可改形成空中花园）；主卧套房规划，带独立衣帽间+明卫，次卧也能做到3.3米面宽，合适三口之家或小太阳家庭。首期开盘时这个户型已售罄，可见商场认可度。

　　：这是我最心动的“终极改进款”。四叶草布局（四个卧室别离坐落四个旮旯），确保了每个房间的私密性；客厅面宽4.5米，餐厅能放下8人圆桌，厨房做了中西双厨（中厨带岛台）；主卧套房面积约35㎡，带转角飘窗+步入式衣帽间+双台盆澡堂，乃至预留了浴缸位；北向的小书房能够改成多功能室（比方电竞房或茶馆）。出售泄漏，现在这个户型只剩少数房源，二批次加推时价格估计上调5%-8%。

　　我查了下链家网数据，项目周边2010年后建成的次新房，如“淡水湾花园”“露香园”等，挂牌均价在19-21万/㎡，而绿城黄浦ONE均价仅17万/㎡，存在很明显的“一二手倒挂”。以一套193㎡房源为例，按17万/㎡算总价约3281万，周边同面积二手房至少3800万+，相当于“买了就赚500万+”。

　　依据《黄浦区“十四五”规划》，未来中心区将优先供给历史布景和文明面貌区的低密别墅，以及超200㎡的大平层，像绿城黄浦ONE这样155-193㎡的“轻量级”高端住所，很或许是“最终一班车”。用一位业内人士的话说：“今后想在黄浦中心区买‘总价可控+质量在线’的房子，难度堪比‘在上海摇沪牌’。”

　　作为我国高端住所的“标杆企业”，绿城的项目在二手商场的溢价才能一向领跑职业。比方杭州的“绿城桃花源”、上海的“绿城玉兰花园”，二手房价遍及比周边项目高出20%以上。绿城黄浦ONE作为绿城“One系”的晋级著作（该系列主打“城市中心+定制奢宅”），未来的保值增值潜力，在行的购房者天然不会错失。

　　：只要1栋楼，短少大型社区的公共活动空间（比方规范泳池、篮球场），对喜爱热烈交际的业主或许稍显单调。

　　：29层的修建，低楼层（5-10层）或许会被周边老破小遮挡，看园林景象为主；高楼层（20层以上）能看到部分城市天际线，但朝南户型直面陆家浜路，或许会呈现细微噪音（不过装了YKK体系窗，实测关窗后噪音值＜45分贝，契合寓居规范）。

　　：尽管现在“性价比”杰出，但二批次加推大概率提价，主张资金到位的客户尽早锁房。

　　跑了十几年上海新房，我见过太多“高价盘”因地段或质量翻车，但绿城黄浦ONE让我看到了“确认性”——确认的地段价值（黄浦中心）、确认的质量保证（绿城出品）、确认的价格上的优势（一二手倒挂）。关于想在黄浦“一步到位”的高净值人群来说，这或许真的是“最终的超高的性价比挑选”。究竟，当商场开端意识到“稀缺”的时分，时机往往现已不多了。

　　（注：本文为当地检测查验+商场数据剖析，详细购房决议计划请结合自己需求，咨询项目官方信息。）

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