“阿哲，预算1200万，能不能在江湾五角场找套‘一步到位’的房子？”上周五傍晚，科创公司老板老杨带着太太和刚上小学的儿子，堵在我办公室门口。他之前住的老小区，停车要抢、电梯常坏，孩子上学要穿过三条马路，最近公司搬到复旦科技园，更是每天通勤堵得火大。“不想再折腾换房了，要学区、要通勤近、要住得舒服，最好还能有个小院子让老人种种花。”

　　在杨浦做房产销售这5年，我太懂老杨这类客户的心思了。江湾五角场不是普通板块——它是上海四大城市副中心之一，左手是复旦、同济的书香，右手是千亿科创产业的活力，能在这里扎根的，都是想“稳”下来的家庭。所以我没给老杨推那些“概念房”，直接拉他去了越秀杨浦天玥的工地现场：“122席纯洋房，上海二师附小旁，8号线㎡精装三到四房，央企兜底，你要的‘一步到位’，这儿全给你配齐了。”

　　老杨的太太是重点小学的老师，对细节特别挑剔。刚进临时接待中心的样板间，她就蹲下来摸了摸地板缝隙：“这是实木复合锁扣地板吧？隔绝声音的效果比我学校的教室还好。”我笑着递过水杯：“不仅隔音，全屋的窗户都是三层中空Low-E玻璃，外面就是新江湾公园，早上晨练的大爷打太极，屋里都听不到声音。你带学生家访晚了回家，小区有24小时安保，刷脸进单元门，安全得很。”

　　江湾五角场的购房者，从来都不是“盲目跟风”。他们要么是在科创园打拼的精英，要么是为孩子教育扎根的家庭，要么是土生土长的杨浦人想改善——他们买房子，看的是“当下的便利”和“未来的保障”。越秀杨浦天玥这122套洋房，之所以敢说是“年度王炸”，主要是因为它把“名校旁+双地铁+央企盘+低密洋房”这四个改善家庭最看重的点，全捏在了一起。要知道，江湾五角场核心区，已经5年没出过纯洋房地块了，这122套卖完，下一个不知道要等多久。

　　老杨最关心通勤，我直接打开手机导航给他演示：“你看，从小区东门到8号线站到陆家嘴；去复旦科技园更方便，骑共享自行车10分钟，比你现在开车堵40分钟舒服多了。要是周末带孩子去共青森林公园，开车5分钟就到，不用再绕远路找停车位。”老杨的儿子趴在沙盘上，指着里面的儿童乐园说：“爸爸，这里有滑滑梯！”我顺势指给他们看：“咱们小区里有4大景观中轴，专门做了全龄段儿童区，有沙坑、攀爬架，还有适合你家孩子的科普植物角，放学回来能和小伙伴一起玩。”

　　做改善房销售，我从不跟客户说“这套房子升值潜力大”，而是说“这套房子能解决你多少麻烦”。老杨之前换过两次房，每次都因为“考虑不周”后悔：第一次买的小户型，孩子出生后不够住；第二次买的高层，电梯挤、采光差。这次我带他看143㎡的洋房时，特意让他感受“洋房的舒服度”：“你看这3.15米的层高，比普通高层高20公分，不会感觉压抑；一梯两户，早上不用跟十几户抢电梯，老人买菜回来也不用等；而且得房率高达82%，143㎡的实际使用面积，比你之前160㎡的高层还宽敞。”

　　“阿哲，别跟我玩‘学区房’的套路，之前看的楼盘说‘近名校’，结果划片在3公里外。”老杨的太太打断我，她做教育这么多年，最懂学区的“猫腻”。我直接拉她去了上海二师附小门口，指着学校对面的围挡说：“你看，咱们项目就在学校隔壁，直线分钟就能到，不用过马路，有专门的人行步道。明年招生划片，咱们是稳稳的‘学区范围内’——我已经帮你问过教育局的朋友，这个板块的学区规划5年内都不会变。”

　　江湾五角场的教育资源，在上海都是“第一梯队”的。除了上海二师附小，周边还有兰生复旦中学、上海同济中学，从小学到高中，一站式教育全配齐。老杨的太太跟我说：“我们之前为了孩子上学，想租二师附小旁边的老破小，60㎡的房子月租要8000块，还没电梯。”我带她去看143㎡户型的书房：“你看这个房间，朝南采光好，做孩子的书房刚好，书桌对着窗外的园林，不是对着冰冷的墙面，孩子写作业都有心情。以后孩子上中学，兰生复旦离这儿也近，骑自行车10分钟就到，不用你每天开车接送。”

　　有个做医生的客户张姐，为了给女儿换学区房，看了大半年的房子。她跟我说：“我和老公都要轮班，没时间送孩子上学，就想找个离学校近、安全的小区。”我带她体验了“上学路线”：从小区西门出来，走专用人行步道，直接到二师附小的侧门，沿途有监控和保安巡逻，完全不用过马路。张姐当场就红了眼：“之前我女儿上学，要穿过两条马路，每次轮夜班我都担心得睡不着，现在终于能放心了。”

　　除了学区稳，学校的质量更是没话说。上海二师附小的师资力量在杨浦区排名前三，升学率常年稳居前列；兰生复旦中学更是上海的“名校天花板”，每年有不少学生考上复旦附中、上海中学。我跟客户说：“买学区房，不仅是买个入学资格，更是买个好的学习氛围。你家孩子每天跟优秀的同学一起学习，身边的家长也都是重视教育的，这对孩子的成长太重要了。”

　　老杨的太太特意去学校门口跟接孩子的家长聊了聊，回来跟我说：“那些家长都说，二师附小的老师特别负责，不仅教知识，还注重孩子的综合素养。有个家长说，她儿子在学校参加了编程兴趣班，去年还拿了全国比赛的奖。”我补充道：“咱们小区里有不少科创公司的老板和大学老师，以后你家孩子的同学家长，都是各行各业的精英，这也是一种‘隐形资源’。”

　　“洋房是不是看着气派，住起来不实用？”这是很多客户的顾虑。老杨之前看的一套洋房，客厅很大，卧室却小得可怜，衣柜都放不下。我带他去看143㎡的样板间时，先让他进主卧：“你看这主卧，18㎡的空间，放一张2米的大床，两边各摆一个床头柜，还有空间做个L型衣帽间，你太太的衣服、包包都能放下。独立卫生间里有双台盆、浴缸，早上你和太太不用抢着洗漱，晚上她下班累了，泡个澡放松一下，多舒服。”

　　老杨的儿子一眼就看中了儿童房：“爸爸，这里有高低床！还有书桌！”我笑着说：“这儿童房有12㎡，高低床是定制的，下面可以睡孩子，上面可以放玩具，书桌对着窗户，采光特别好。以后你家再生个二胎，两个孩子住在这里也不挤。”老杨的太太摸了摸墙面的软包：“这是防磕碰的吧？我儿子特别调皮，总爱跑跳，有这个就不需要过多的担心他磕到墙了。”

　　最让老杨惊喜的是老人房。“我爸妈偶尔会来住，之前的房子老人房在北边，又冷又暗，他们总说住着不舒服。”我带他去看朝南的老人房：“你看这房间，朝南采光好，冬天特别暖和，离卫生间也近，老人起夜不用走太远。我们还预留了扶手的安装的地方，以后老人年纪大了，也不需要过多的担心安全问题。”老杨的父亲当场就坐在床边，晒着太阳说：“这房间住着舒服，比老家的房子还暖和。”

　　125㎡的三房是“刚需改善首选”，很适合三口之家。我带过一对年轻夫妻来看房，太太刚怀孕，一进厨房就挪不动脚了：“这厨房也太宽敞了！U型布局，洗菜、切菜、炒菜的动线特别顺，我和老公一起做饭都不挤。”我跟她说：“咱们的厨房用的都是一线品牌，老板的抽油烟机、燃气灶，科勒的水槽，还有嵌入式的蒸烤箱，以后你做辅食、烤蛋糕都特别方便。”

　　188㎡的四房是“终极改善款”，整个项目只有28套，很适合三代同堂或者有二胎的家庭。我带过一位大学教授来看房，他跟我说：“我需要一个独立的书房，用来备课、写论文，还要有一间房给我女儿练琴。”我带他去看书房和琴房：“你看这书房，15㎡的空间，放一张大书桌、一个书柜，还有空间放一张沙发，累了可以休息一下。琴房朝南，采光好，隔绝声音的效果也特别好，你女儿练琴不会打扰到邻居。”

　　装修标准更是“诚意满满”。我指着客厅的背景墙说：“这是天然大理石拼接的，纹理都是经过用尽心思挑选的，不是那种廉价的仿石砖。全屋的木作都是定制的，北美黑胡桃木，质感特别好。”老杨摸了摸中央空调的出风口：“这是日立的吧？我公司用的就是这个牌子，特别省电。”我点头：“不仅是中央空调，还有威能的地暖，冬天不用再裹着厚棉袄；新风系统也是全屋覆盖，即使是雾霾天，屋里的空气也特别清新。”

　　很多客户担心精装房“千篇一律”，没有自己的风格。但越秀杨浦天玥做了“个性化定制”选项：客厅背景墙可以选大理石或者木饰面；厨房台面可以选石英石或者岩板；卫生间的瓷砖也有两种颜色可选。有个做设计的客户跟我说：“我之前看的精装房，风格都特别老气，咱们这项目的定制选项，刚好能满足我的需求，不用再花大价钱重新装修。”

　　“每天花1小时通勤，感觉一半的精力都耗在路上了。”这是在陆家嘴做金融的李姐跟我说的原话。她之前住的小区离地铁远，每天早上6点半就得起床，挤地铁要换乘两次，晚上到家都快9点了，连陪孩子的时间都没有。第一次带她看越秀杨浦天玥，我先给她算了笔“时间账”：“从咱们小区到8号线分钟，每天能多睡半小时，还能在家给孩子做顿早餐。”

　　李姐半信半疑，第二天特意早起跟着我体验通勤路线分，我们从小区西门出发，沿着种满香樟的步道走，阳光透过树叶洒在地上，特别舒服。到地铁站的时候，刚好赶上早高峰的第二波人流，不用像在2号线那样挤得“双脚离地”。8号线的车厢很新，还有USB充电口，李姐说：“以前坐地铁，手机没电了只能干着急，现在再也用不着担心了。”到陆家嘴站的时候是8点15分，她看着手机里的时间，笑着说：“以前这时候我刚到换乘站，现在都能提前半小时到公司，泡杯茶整理下当天的工作，感觉一整天都从容多了。”

　　除了8号线号线直达虹桥枢纽，去机场、火车站特别方便。有个经常出差的客户跟我说：“以前从家到虹桥机场要堵1小时，现在坐10号线分钟就到，再也不用提前两小时出门了。”

　　开车的客户也能享受到便利。小区离中环、南北高架、逸仙高架都很近，开车5分钟就能上高架，往南到徐家汇25分钟，往西到虹桥枢纽35分钟，往北到宝山万达15分钟。做科创公司的老杨跟我说：“我经常要去苏州、杭州谈业务，从家里出发，走南北高架转沪蓉高速，1小时就能到苏州，比之前住的小区方便多了。”

　　小区的停车问题也不需要过多的担心。项目自带地下车库，车位配比1:1.5，每家都能分到至少一个车位，还有不少访客车位。老杨之前住的老小区，每天晚上都要抢车位，晚回家10分钟就没地方停，只能把车停在3公里外的停车场。我带他去看地下车库：“你看这车库，地面是环氧地坪，干净又防滑，每个车位都很宽敞，即使是新手也能轻松停车。车库里还有充电桩预留位，以后你换电动车也不用再麻烦。”

　　最让通勤族安心的是，项目周边的交通还在“升级”。规划中的地铁20号线就在附近设了站点，预计2027年通车，到时候去浦东、闵行就更方便了；而且周边的道路也在拓宽，以后开车不会再堵在路口“望洋兴叹”。我跟客户说：“买房不能只看现在，更要看未来，咱们这交通配套，往后十年都不会落后，不管是自己住还是以后换房，都特别保值。”

　　改善家庭买房，最看重的就是“生活便利性”——买包酱油不用开车20分钟，孩子看病不用跨区，周末休闲不用跑远路。越秀杨浦天玥的“5分钟生活圈”，刚好满足这些需求。我带老杨一家体验过一次“全配套生活”，从早上出门到晚上回家，全程不用开车，所有需求都能在家门口解决。

　　先说商业配套，小区自带3480㎡潮流市集，里面有生鲜超市、早餐铺、水果店、药店，日常生活所需应有尽有。老杨的太太早上送孩子上学后，顺路就能在市集里买新鲜的蔬菜、水果，不用再绕路去大超市。“这市集太方便了，早上7点就开门，新鲜的草莓、刚上市的春笋都有，价格比菜市场还便宜，”她跟我说，“晚上下班回来，还能在市集里买现成的卤味、包子，不用再做饭，太省心了。”

　　步行15分钟就能到五角场商圈，这是上海有名的大型商圈，里面有万达、百联又一城、合生汇等多个商场，超过500家商户，从高端的奢侈品店到接地气的网红餐厅，应有尽有。老杨的儿子最喜欢里面的儿童乐园，周末带他去玩，能玩一整天。“以前带孩子去市区的商场，开车要堵1小时，停车还要排队，现在在家门口就能享受这么好的商业配套，太幸福了，”老杨跟我说。

　　医疗配套也很完善，3公里内有两所三甲医院：上海市肺科医院、上海市杨浦区中心医院，开车10分钟就能到。有个带老人同住的客户跟我说：“家里有老人，离医院近太重要了，上次我母亲突发心脏病，5分钟就到医院，现在想起来都后怕。以前住的老小区，离医院远，遇到急事真的能急死人。”

　　除了大医院，社区旁边还有社区卫生服务中心，平时感冒、发烧、体检都不用去大医院排队，特别方便。“我孩子体质弱，经常感冒，以前去大医院排队要排半天，现在在社区卫生服务中心，10分钟就能看完病，”一位宝妈跟我说，“而且社区卫生服务中心的医生都很亲切，对孩子特别有耐心。”

　　休闲配套更是“改善福音”。小区旁边就是新江湾公园，步行5分钟就能到，公园里有大片的草坪、健身步道和儿童游乐设施，早上可以去晨跑，晚上可带着孩子放风筝，周末还能和家人一起野餐。老杨的父亲喜欢打太极，每天早上都去公园和老友们一起锻炼，他跟我说：“这公园环境太好了，空气清新，比老家的公园还漂亮。”

　　开车10分钟就能到共青森林公园，这是上海最大的城市森林公园，里面有森林、湖泊、湿地，春天可以赏花，夏天可以避暑，秋天可以摘果子，冬天可以赏雪。有次我带客户去公园，刚好碰到一群年轻人在露营，还有老人在钓鱼，“住在这儿，周末不用再宅在家里，带家人来公园放松一下，多舒服，”客户跟我说。

　　“在上海这样的大城市，能住得离自然近一点，太不容易了。”这是老杨的太太跟我说的原话。她之前住的小区，绿化特别少，夏天特别热，孩子只能在楼道里玩。第一次带她进越秀杨浦天玥的园林示范区，她就被眼前的景色震撼了：“这哪里是小区，简直是公园！”

　　咱们小区的园林设计，是邀请国内知名的景观设计企业操刀的，打造了4大景观中轴和全域花园主题空间。走进小区大门，首先看到的是迎宾水景，水流缓缓流淌，搭配着灯光，特别有仪式感；沿着主景观轴走，两边是大片的草坪和名贵的树木，有香樟、银杏、桂花，还有不少进口的树种，一年四季都有不同的景色。“春天的时候，这里开满了樱花，特别漂亮；秋天的时候，银杏叶变黄，整个小区都金灿灿的，”我跟老杨的太太说。

　　园林里还做了很多人性化的设计，比如专门的健身步道，铺的是防滑材料，早上晨跑特别舒服；还有亲子互动区，有沙坑、攀爬架、秋千，孩子可以在这里尽情玩耍；针对老人，还做了康养花园，有休息的座椅和适合老人的健身器材。老杨的父亲坐在康养花园的座椅上，晒着太阳说：“这里太适合我们老年人了，平时可以和老友们聊聊天、下下棋，还能健身。”

　　小区的建筑立面也特别有特色，采用了大面积玻璃、金属格栅和现代铝材，在阳光的照射下，呈现出鎏金的质感，特别高端。老杨跟我说：“之前住的老小区，墙面都脱落了，特别难看，咱们这小区的外立面，看着就有档次，以后朋友来做客，也特别有面子。”

　　酒店式的奢华大堂更是“点睛之笔”。走进单元门，首先看到的是挑高5米的大堂，地面铺的是进口大理石，墙面挂着艺术画作，还有舒适的沙发和绿植，就像五星级酒店的大堂一样。“以前住的小区，单元门里又暗又脏，每次带客户回家都觉得不好意思，”老杨跟我说，“咱们这大堂，太气派了，带客户回家都特别有面子。”

　　新海派风情街区是小区的另一大亮点，街区里有咖啡馆、书店、花店，还有不少网红打卡点。老杨的太太喜欢喝咖啡，每天下午都去街区里的咖啡馆坐一会儿，看看书，她说：“这街区太有感觉了，就像上海的老洋房街区一样，特别有韵味。”

　　“开发商靠不靠谱？会不会烂尾？”这是改善客户最关心的问题之一。每次我都跟他们强调：“咱们项目是越秀地产开发的，央企背景，资金实力丰沛雄厚，绝不会出现烂尾或者减配的情况。”越秀地产在国内做了41年房产，在30个城市都有布局，口碑特别好；2021年进入上海市场后，短短三年就在杨浦等地成功布局多个项目，都是品质过硬的好房子。

　　我带客户去看工地的时候，总能看到工人们有条不紊地施工，材料堆放得整整齐齐，没有一点混乱的样子。有个做工程监理的客户跟我说：“从工地管理就能看出开发商的实力，咱们这工地比不少民营开发商的规范多了，钢筋、水泥这些材料都有合格证明，施工工艺也符合规定标准，住进来绝对放心。”

　　物业方面更是让人安心，用的是越秀自己的物业——越秀物业，在全国物业排名中稳居前列。物业提供的是“管家式服务”，业主有任何需求，一个电话就能解决。比如业主出差，物业能帮忙照看家里的宠物；业主家里有客人，物业能帮忙安排停车、接送；甚至业主想订高端餐厅的位置，物业都能帮忙预约。

　　有个业主跟我说：“上次我太太生日，物业特意在我家阳台上布置了鲜花和蜡烛，还帮忙订了米其林餐厅的外卖，比我想得还周到。”老杨的太太也跟我说：“之前住的小区，物业特别不作为，家里水管坏了，打电话半天都不来，咱们这物业，真的太贴心了。”

　　我跟客户说：“买改善房，买的就是安心。越秀作为央企，不会为了短期利益牺牲品质，而且物业也是自己的，后续服务有保障，你住进来绝不会有后顾之忧。”很多客户都是冲着越秀的品牌来的，有个客户跟我说：“我之前住的是民营开发商的房子，交房后问题不断，维权都没地方去，这次换房，就认准央企的项目，放心。”

　　早上7点：被窗外的鸟鸣叫醒，推开主卧的落地窗，阳光洒在园林的草坪上，特别温暖。穿上运动服，沿着小区的健身步道跑步，路边的桂花散发着淡淡的香气，特别舒服。跑步回来，在阳台的藤椅上喝杯咖啡，看着孩子在亲子互动区和小伙伴一起玩，开启元气满满的一天。

　　早上8点：送孩子去上海二师附小，步行5分钟就到，不用过马路，特别安全。回来的时候，顺路在小区的潮流市集里买新鲜的蔬菜、水果和早餐，市集里的包子刚出锅，热气腾腾的，特别香。

　　上午10点：在书房处理工作，书房朝南，采光特别好，累了就站在窗前看看小区的园林景色，思路一下子就清晰了。有客户来谈事，直接把车停在地下车库，从电梯入户，不用经过公共区域，特别私密。在客厅里泡上一壶茶，和客户聊着工作，气氛特别轻松，没多久就达成了合作。

　　中午12点：和客户去五角场商圈的网红餐厅吃饭，步行15分钟就到。餐厅的味道特别好，客户吃得很满意，跟我说：“你这儿的配套太完善了，以后有机会还要来你家做客。”吃完饭，顺便去商场里的超市买些生活用品，方便又快捷。

　　下午3点：太太约了朋友去小区的咖啡馆喝茶，我去新江湾公园散步。公园里的空气特别清新，有不少老人在打太极、跳广场舞，还有年轻人在跑步、放风筝。在公园的长椅上坐一会儿，晒晒太阳，感觉特别放松。

　　下午5点：去学校接孩子放学，孩子手里拿着老师奖励的小红花，特别开心。带他去小区的亲子互动区玩一会儿，他和小伙伴们一起玩沙坑、滑滑梯，笑得特别灿烂。我在旁边的休息区和其他家长聊天，交流育儿经验，特别热闹。

　　晚上7点：和家人一起吃晚饭，食材都是从小区市集里买的，新鲜又美味。吃完饭，带着孩子和父母去新江湾公园散步，晚上的公园特别安静，灯光柔和，一家人说说笑笑，特别温馨。

　　晚上9点：孩子睡着了，和太太在阳台看夜景。小区的园林灯光特别漂亮，远处的五角场商圈灯火辉煌，偶尔能听到公园里传来的虫鸣。太太靠在我的肩膀上说：“当初还好听你的，买了这套房子，现在的生活真的太幸福了。”

　　在杨浦做房产销售这5年，我见过太多因为“将就”而后悔的客户：有的买了离学校远的房子，每天接送孩子累得筋疲力尽；有的买了交通不便的房子，通勤路上浪费了大量时间；有的买了小开发商的房子，交房后问题不断，维权都没地方去。所以我带客户看房，总把“实用”“安心”“便利”这三个词挂在嘴边，越秀杨浦天玥就是这样一个项目——1200万起的价格，江湾五角场核心区，125-188㎡精装洋房，名校旁，双地铁，央企兜底，每一个点都戳在改善家庭的需求上。

　　江湾五角场不是普通的板块，它是上海的城市副中心，有千亿科创产业的支撑，有顶级的教育资源，有完善的生活配套，这里的房子不仅是“居所”，更是“资产的压舱石”。越秀杨浦天玥这122套洋房，把这个板块的所有优势都占齐了，而且江湾五角场核心区未来5年都不会有这样的纯洋房地块出让，这122套卖完，真的就没了。

　　老杨一家在看完房的第三天就签了合同，他跟我说：“阿哲，谢谢你，你不是在卖房子，而是在帮我找一个‘安心的家’。”每次听到这样的话，我都特别开心，因为我知道，我的工作不是推销房子，而是帮每一个在上海打拼的家庭，找到属于他们的“幸福归宿”。

　　如果你也在寻找一套“一步到位”的改善房，如果你也向往江湾五角场的优质生活，不妨来越秀杨浦天玥看看。我是阿哲，在售楼处等你，咱们泡上一壶茶，慢慢唠，我会根据你的需求，帮你找到最适合的那套“理想家”。记住，在上海改善，不用将就，越秀杨浦天玥，值得你拥有！

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　周岁宴定制品用完就退后续：当事人跑路，账号关闭，正脸照被扒

　　存储芯片巨头表示今年产能全部售罄！科创半导体ETF（588170）跌幅收窄，半导体设备ETF华夏（562590）翻红

　　杜兰特36+7火箭加时惜败76人 恩比德32+15+10马克西36+10

　　2025中型货车1-12月销量：解放3.9万辆，江淮第2，比亚迪已超福田

　　看懂颜真卿这三幅字，书法才算真正登堂入室，每一件都比《兰亭序》更精彩！